Инвестицията в недвижим имот – дали си заслужава?

Какво трябва да знаем за този вид инвестиция съветва Сашо Бетов, кредитен консултант в Кредитланд

Сашо Бетов е завършил Стопанско управление в УНСС, с последваща специализация по право. Има 20 години професионален опит в банковата сфера, управление на проекти, управление на финанси и бюджети, а от три години е управител на собствена компания за недвижими имоти НЮ МАП в Плевен. От 2019 година работи и като кредитен консултант в Кредитланд, където прилага богатия си опит и познания в сферата на ипотечното кредитиране.

В днешното време на бързи пазарни промени, политическо и финансово напрежение все повече хора се замислят как да осигурят сравнително стабилна и дългосрочна доходност на своите налични и бъдещи средства. Да, тук ще обърнем внимание за възможността да получим бонус не само от ликвидните си средства в момента, но и от бъдещите си доходи.

Желанието да притежаваме собствен имот е част от мирогледа и характерна етно черта на българина. Корените й можем да търсим в свързаността на предците ни със земята, която са обработвали, а в наши дни я намираме трансформирана в идеята за инвестиция или средство за осигуряване на дългосрочна финансова стабилност. Сега гледаме на имотите значително по-прагматично. Имотът вече не е само дом, той е и бизнес начинание, източник на доходи и възможност за спестяване на средства. Особено, когато другите варианти за инвестиции (депозити, финансови активи, акции) не носят достатъчна доходност или са свързани с неприемлив риск.

През последните години интересът към инвестиция в недвижими имоти у нас, (и не само), значително се повиши, което се дължи на икономическия подем, растящите доходи, нарастващите цени на имоти и наеми и все по-добрите условия, които банките предлагат при ипотечното кредитиране.

Как обаче да инвестираме в недвижим имот, при това внимателно, ако нямаме необходимите налични средства. Разбираемо е, че ако сме спестили 25, 30 или 35 хиляди евро, доходността от банкови депозити, спестовни влогове и взаимни фондове с нисък риск  в момента е ниска.

В рамките на тези средства бихме могли да закупим евентуално гараж в София, къща в провинцията, (обикновено за ремонт) или малък ваканционен апартамент. Пресмятайки, обаче, доходността на такава инвестиция, е възможно бързо да се откажем от идеята.

ЗАЯВИ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ!

Според нас три важни правила при търсенето на недвижим имот с инвестиционна цел за отдаване под наем са:

– локация – столицата и големите градове с потенциал за развитие, квартали ползващи се с високо търсене от наематели или в централните райони;

-демография – структура на населението, разширяващ се трудов пазар за  позиции с висок статус;

– инфраструктура – улична мрежа, канализация, наличие на обществен транспорт, училища, ВУЗ, детски градини, търговски обекти и места за развлечение.

Но според тях трябва да се насочим към имоти, които далеч надхвърлят възможностите ни в момента. Дали да се откажем тогава?

Първото решение, което трябва да бъде взето, е в какъв тип имот да се инвестира – апартамент в града, ваканционен имот, офис, магазин или земеделска земя. Водещото в случая е това, какъв приход генерира този недвижим имот. Най-добре е да се насочим към обекти, в които има настанени вече наематели, а още по-добре, те да са с дългосрочен договор за наем. Ако имотът е обявен за продажба, то при заявен интерес за покупка, обикновено на кандидат-купувача се предоставя информация от договора за наем. Това, което трябва да се вземе предвид, е съотношението на продажната цена, отнесена към чистия приход (бруто прихода минус разходите за поддръжка и управление). Друг вариант е да се инвестира в новострояща се жилищна сграда, което дава възможност жилището да бъде завършено и обзаведено така, че после да се таргетира към конкретен сегмент наематели /семейство с дете или студенти/, в зависимост от локацията. При този вариант се отлага във времето началната дата на получаване на доход, но се генерира по-висока капиталова печалба, с оглед  това, че инвеститора-купувач споделя риска с продавача (предприемач – строител); т.е. към момента на завършване на сградата пазарната цена на този имот ще бъде по-висока от платената по сделката.

Определяйки веднъж вида и локацията на нашия обект на инвестиция следва да се ориентираме в имотния пазар и във възможността за дофинансиране с ипотечен кредит, защо не? Но, дали разходите ни за кредита няма да унищожат доходността?

За да си отговорим на този въпрос трябва да отчетем базовите компоненти на нашето уравнение:

• Има плавен ръст на цените на готовите жилища и на новото строителство, както и на ремонтните дейности и обзавеждането с над 10% годишно;
• Имаме ръст на инфлацията, и очакване породено от цените на енергоносителите, инфлационния натиск да продължи;
• Сравнително плавен ръст е вече налице и при наемите на жилища, поне в София и в големите градове;
• В средносрочен план лихвите по банковите кредити не се очаква да се повишат драстично;
• Налице е плавно увеличаване на доходите на населението, особено в големите градове.

При тази картина бихме могли да очертаем една примерна схема на имотна инвестиция в  имот /2-стаен в София или 3-стаен в друг голям град/ с добра локация, уредена инфраструктура, дори и обзаведен, на цена около 100 хиляди евро. С разходите по покупката брутната стойност на инвестицията би възлязла на около 105 хиляди евро или 205 хиляди лева.

Ако разполагаме с 60 хиляди лева собствени средства, би било напълно възможно да получим преференциални условия за кредитиране, особено ако ползваме услугите на кредитен консултант от CreditLand за целта. Един реалистичен вариант би бил цената по кредит за 145 хиляди лева в момента да е 2,50%, което да формира месечна вноска при 20 годишен срок на погасяване в размер около 770 лева. Дори да добавим застрахователни премии по застраховка Живот и такава на имота, пак тази сума ще е долната граница на наема на подобен имот в момента.

Същественото обаче е в увеличението във времето на капиталовата стойност на актива, който закупуваме. Проследявайки динамиката на жилищния пазар за последните 10 години, имаме нарастване от над 200% в цената на квадратен метър жилищна площ в повечето райони на столицата и големите градове.

Нека проследим нашите разходи по кредита поне за първите 10 години с песимистична прогноза за двойно увеличение на лихвата – до 5%, след 3 години за следващите 7. След 3-та година вноската би нараснала с около 140 лева, а лихвените разходи до края на десетата година биха възлизали общо на около 48 хиляди лева. Отделно за данък сгради, такса битови отпадъци и общи разходи бихме заплатили приблизително 2000 лв. – Общо 50 хиляди лева за 10 години.

Следвайки песимистичната прогноза за приходите, с ежегодно нарастване на наема с по 3,5%  /наполовина на очакваната годишна инфлация за 2021г./ и дори 6 празни (без наематели) месеца за периода ще получим доход от наем около 108 хиляди лева.

Точно толкова бихме заплатили общо по главница лихва и други разходи до края на 10-та година за обслужването на кредита т.е. нашата инвестиция ще има разходи, които в най-песимистична прогноза за 10 години ще се покриват от дохода, който получаваме от имота.

Това звучи доста добре, като се има предвид, че стойността му  към бъдещия момент може да е доста по-висока от тази, която сме платили сега. Отчитайки ръста на цените в исторически план, и пак песимистично нарастване с 3,5% на година, може да очакваме вложения ни капитал да е нараснал до 138 хиляди евро, при оставащ дълг по ползвания кредит от  38 хиляди евро.

В крайна сметка вложените сега собствени средства от 31 хиляди евро  биха нараснали до почти 100 хиляди евро в 10 годишен период, което представлява около 9% годишна доходност с натрупване.

Разбира се, горният пример е илюстративен и поставен в условията на една песимистична прогноза. Не трябва да забравяме, че всеки случай е много индивидуален и е от значение как ще се договорят условията на сделката и тези на ипотечния кредит, за което е много важно да се ползват съветите на професионален кредитен консултант.

Сашо Бетов, тел: 0889 228 904, [email protected]